در سال‌های اخیر، خرید ملک در کشورهایی مانند کانادا و امارات (به‌ویژه دبی)، به یکی از راه‌های محبوب سرمایه‌گذاری میان ایرانیان تبدیل شده است. بسیاری از خریداران، جذب امکانات رفاهی، فرصت‌های اقامتی، و ثبات اقتصادی این کشورها می‌شوند. اما فراتر از ظاهر جذاب بازار املاک، واقعیت‌هایی وجود دارد که کمتر در منابع فارسی به آن‌ها پرداخته شده؛ از مالیات‌های پنهان در کانادا گرفته تا مناطق محدود به مالکیت خارجی در دبی.
این مقاله با هدف ارائه‌ی اطلاعات کاربردی، دست‌اول و کمتر شنیده‌شده، به بررسی قوانین، مالیات‌ها، هزینه‌های پنهان، و نکات حقوقی مهمی می‌پردازد که دانستن آن‌ها می‌تواند از اشتباهات پرهزینه جلوگیری کند. اگر قصد دارید با آگاهی کامل وارد بازار ملک در این دو کشور شوید—چه برای زندگی، اقامت یا سرمایه‌گذاری—مطالعه‌ی این مقاله برای شما ضروری است.
🇨🇦 نکات مهم و کمتر گفته‌شده در خرید ملک در کانادا برای غیرمقیم‌ها
-
مالیات بر سوداگری و خالی نگه‌داشتن خانه (Speculation & Vacancy Tax)
-
مثلاً در بریتیش کلمبیا نرخ سالانه حدود ۲٪ ارزش مالی ارزیابی شده ملک برای مالکان خارجی یا ساکنان “ماهواره‌ای” (درآمد بیشتر از ۵۰٪ در خارج از کانادا) اعمال می‌شود، حتی اگر ملک اجاره داده نشود.
-
در انتاریو، مالیات مشابهی (NRST) تا ۲۵٪ هنگام خرید اخذ می‌شود.
-
-
تنوع قوانین استانی
-
قوانین و مالیات‌ها در استان‌ها تفاوت دارد: انتاریو (NRST)، بریتیش کلمبیا (Speculation Tax)، و حتی مناطق روستایی (Agricultural Land Ownership Act) محدودیت‌هایی برای غیرمقیم‌ها دارند.
-
-
سازوکار مالیات عملکرد اجاره و NR6
-
غیرمقیم‌ها اگر فرم NR6 را تکمیل کنند، می‌توانند مالیات بر درآمد اجاره را روی درآمد خالص (نه ناخالص) پرداخت کنند؛ در غیر این صورت ۲۵٪ از درآمد ناخالص اخذ می‌شود.
-
-
Deemed Disposition هنگام خروج از کانادا
-
اگر مالک غیرمقیم بخواهد اقامت دائم را ترک کند، “تملک فرضی” انجام می‌شود و باید مالیات بر سود سرمایه‌ی فرضی را بپردازد، حتی بدون فروش واقعی ملک.
-
-
بازپرداخت GST برای خانه‌های نوساز
-
GST برای املاک جدید اعمال می‌شود، اما بازپرداخت‌هایی دارد اگر قصد سکونت در ملک جدید را داشته باشید؛ توجه کنید که املاک دست‌دوم مشمول این مالیات نیستند.
-
🇦🇪 نکات ویژه در خرید ملک در دبی برای خارجی‌ها
-
نواحی Freehold و Leasehold
-
فقط در مناطق مشخصه مانند Downtown Dubai، Palm Jumeirah حق مالکیت کامل (Freehold) وجود دارد؛ در مناطق دیگر فقط قرارداد ۹۹ ساله (Leasehold) ممکن است.
-
-
Golden Visa و Silver Visa از طریق خرید
-
خرید ملک بین AED 750,000 تا 2 میلیون، واجد شرایط ویزای ۳ تا ۱۰ ساله شده است. برخی منابع از ویزای پنج‌ساله “Silver Visa” برای همین دسته خبر داده‌اند.
-
-
سیستم سند دیجیتال و QR-Coded تاییدیه RERA
-
ثبت قراردادها به‌صورت دیجیتال و با سیستم QR در RERA الزامی شده تا از جعل جلوگیری شود.
-
-
فرم F و Oqood برای خرید اولیه (off‑plan)
-
برای املاک پیش‌فروش Form F امضا می‌شود و با ثبت Oqood در DLD، پروژه قانوناً ثبت می‌شود؛ لازم است مبلغ در Escrow نگهداری و با تکمیل فازها آزاد شود.
-
-
**بررسی دقیق قدرت توسعه‌دهنده و escrow شده بودن وامها**
-
اطمینان از اینکه توسعه‌دهنده RERA ثبت‌شده است و وجوه در حساب بانکی ضمانتی Escrow محفوظ است، از رایج‌ترین موانع جلوگیری حقوقی است .
-
-
هزینه‌های پنهان و خدمات سالیانه
-
علاوه بر ۴٪ حق انتقال DLD، اگر ملک در مجتمعی باشد، باید هزینه خدمات سالیانه (maintenance per sq ft) را پرداخت کنید—گاهی تا AED 20 در هر فوت.
-
-
رسیدگی قانونی و شکایت سریع
-
از آنجا که مراکز حقوقی تخصصی ایجاد شده‌اند—از جمله Real Estate Court و Rental Dispute Center—فرایند شکایت و بازگشت وجه کوتاه‌تر و کمتر پیچیده است؛ این مسئله سرمایه‌گذاران خارجی را تحت حمایت بیشتری قرار می‌دهد.
-
-
گزینه‌های حقوقی مالکیت از طریق شرکت
-
غیرمقیم‌ها می‌توانند مالکیت را از طریق تاسیس شرکت (LLC داخلی، Offshore در JAFZA یا RAK ICC) نیز داشته باشند و این گزینه‌ها امکان کنترل بیشتر و سازوکارهای مالیاتی جذاب‌تری ارائه می‌دهند.
-
✅ جمع‌بندی پیشنهادی برای خریداران خارجی
| کشور | موضوع کلیدی | توصیه خاص |
|---|---|---|
| کانادا | مالیات ناشناخته NRST و Speculation Tax | بررسی منطقه دقیق و برنامه‌ریزی مالیاتی |
| ساختار مالیاتی NR6 برای اجاره | برای کاهش مالیات، فرم NR6 ارسال شود | |
| Deemed Disposition | هنگام خروج، مالیات احتمالی را پیش‌بینی کنید | |
| دبی | تمایز Freehold vs Leasehold | دقت ویژه روی مناطق قابل مالکیت کامل |
| ویزا بر اساس ملک | استفاده از Golden/Silver Visa برای اقامت | |
| فرم F، Oqood و Escrow | برای املاک پیش‌فروش واجب است | |
| هزینه خدمات و نگهداری | هزینه‌های سالیانه پنهان بررسی شود | |
| ادارات حقوقی تخصصی | در صورت بروز مشکل، از طریق DLD یا DIAC سریع اقدام کنید | |
| مالکیت از طریق شرکت | ساختار حقوقی پیچیده‌تر را بررسی کنید |
خرید ملک در کانادا و دبی فرصت‌های ویژه‌ای برای سرمایه‌گذاران خارجی فراهم می‌کند، اما آگاهی از قوانین خاص، مالیات‌های نهان و محدودیت‌های مالکیتی، کلید موفقیت در این مسیر است. دانستن نکات مهم و موارد کمتر مطرح‌شده به شما کمک می‌کند تصمیم‌های هوشمندانه‌تری بگیرید و از مشکلات احتمالی پیشگیری کنید.
اگر قصد دارید با اطمینان و دانش کامل وارد بازار ملک در این کشورها شوید، همواره توصیه می‌شود با مشاوران حقوقی و کارشناسان محلی مشورت کنید تا خریدی ایمن و پرسود داشته باشید.
برای دریافت اطلاعات بیشتر و مشاوره تخصصی درباره فرصت‌های سرمایه‌گذاری در کانادا و دبی، با ما در ارتباط باشید.
پیوست به گفتگو